Kentsel Dönüşüm
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunan 6306 sayılı Kanuna göre; eski bir bina için, Bakanlıkça onaylanmış “ekonomik ömrünü tamamlamış” olduğu konusunda bir rapor verilir ise; arsa sahipleri yeniden yaptırma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi konularda artık “oybirliği” ile değil, üçte iki çoğunlukla karar verilmektedir. Bu şekilde ekonomik ömrünü tamamlamış olan binalar için tüm maliklerinin muvafakati aranmamakta, yeniden inşa sadece bir veya iki daire veya dükkân sahibinin karşı çıkmasıyla engellenememektedir.
Dolayısı ile ülke genelinde kamu sağlığını ve güvenliğini tehdit eden, depreme karşı da dayanıksız olan bu binaların yenilenmelerinin önündeki “oybirliği” engeli kaldırılmıştır.
İSTANBUL’da binalarımızı niçin yeniliyoruz?
Yabancı ülkeler geçmiş yüzyıldan kalan ve konut olarak kullanılan binalarına gözleri gibi bakarken, biz, İstanbul’da binalarımızı niçin yıkıp, yeniliyoruz?
Sektördeki teknik gelişmeler, denetimlerin artması, çalışanların eğitim seviyelerinin yükselmesi, yeni yönetmelikler gibi nedenlerden dolayı ve her şeyden önemlisi 17 Ağustos 1999 günü yaşanan, 17.000 insanımızı kaybettiğimiz Gölcük depreminden sonra, her an yaşanma ihtimali bulunan yeni bir İstanbul depremine karşı, daha dayanıklı ve daha uzun ömürlü olacak yapıların yapılması, bizim için hayati önem taşımaktadır. Muhtemel bir depremde can ve mal kaybını en aza indirmenin yolu, bu yeni dönüşümden geçmektedir.
Ülkemizde, özellikle İstanbul’da kullanılmakta olan ve içinde yaşadığımız binaların büyük bir bölümü 1950 – 2000 yılları arasında yapılan yapılardır. Bu yapıların büyük çoğunluğu ise 1975 yılından sonra ve yine 1975 yılında hazırlanan eski AFET YÖNETMELİĞİ’ne göre ve eski yapım teknolojileri olan, elle karılan betonlar ve düz tip yapı çelikleri kullanılarak yapılmış yapılardır. İstanbul’da bu yapıların sayısının 2 milyon civarında olduğu tahmin edilmektedir.
İstanbul’un deniz kenarında bulunması, nem oranının ve yer altı su seviyelerinin yüksek olması, eski yapıların betonarmesinde genellikle deniz kumu kullanılması, temel ve bina izolasyon tekniklerinin uygulanmaması nedenleri ile inşaat çeliklerinin aşırı derece paslanmasına ve çürümesine sebep olduğu görülmektedir. Bu paslanma ve çürümelerin beton yüzeylerde çatlamalara ve dökülmelere yol açtığı tespit edilmiştir.
Eski binalarda yapılan inceleme ve analizlerde de alınan beton numunelerinin ise düşük seviyelerinde olduğu belirlenmiş ve bu seviyenin günümüz şartlarında üretilen beton kalitelerinden çok alt seviyede olduğu görülmektedir. Bu yapılarda kullanılan Yapı Çeliği cinsi ise artık çelik betonarme yapılarda kullanılmamaktadır.
1990‘lı yılların sonlarına doğru yetkili kişilerce hazırlanan ve 1997-1998 yıllarında kabul edilen yeni AFET YÖNETMELİĞİ’ne yaşanan 17 Ağustos 1999 depreminden sonra çeşitli ilaveler yapılmış ve son olarak 2010 yılında bazı ilavelerle daha güncel hale getirilmiştir.
Bunun yanı sıra yine yapılan bilimsel çalışmalar sonucunda daha kaliteli ve daha dayanıklı Beton sınıfları ve Yapı Çeliği cinsleri üretilmekte, teknik özellikleri yüksek Beton Santralleri, Beton Mikserleri, Pompaları ve her türlü inşaat malzeme ve makinaları yapılmakta olup bu malzemeler yeni yapılan yapılarda kullanılmaya başlanılmıştır.
Bu arada 2001 yılında çıkartılan 4708 Sayılı Kanunla yapıların denetlenmesiyle ilgili olarak daha ciddi çalışmalar yapılmaya başlanmış olup, projecilerin sorumluluğunun yanı sıra, Yapı Denetim firmaları da sorumlu kılınmış, Şantiye Şefliği zorunlu hale getirilmiş, zemin etütleri daha sağlıklı yapılmaya ve imalatlarda kullanılan Beton ve Yapı Çeliği kalitelerinin proje değerlerine uygun olup olmadığının kontrolleri yapılarak denetim altına alınmaya başlanmıştır.
Bu nedenle, ADA PROJE olarak başta bulunduğumuz bölge olmak üzere, İstanbul’un birçok semtinde sağlıksız, eski binaların yıkılarak günün teknolojisine uygun, daha dayanıklı, uzun ömürlü ve çağdaş yapıların yapılmasını görev kabul ettik. Eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuş binaları yıkıp, depreme dayanıklı, semt dokusuna uygun ve akıllı bina özelliklerine sahip yeni yaşam alanlarına dönüştürüyoruz.
Sorulan Sorular
A :KANUNA İLİŞKİN GENEL SORU VE CEVAPLAR:
Soru (1) – 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanunu nedir ?
Cevap: Afet ve afet altındaki binaların devlet desteği ile yenilenmesidir.
Soru (2) – Riskli yapı nedir ?
Cevap: Riskli yapı 6306 sayılı Kanun’a göre riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere ve çalışmalara dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları kapsar.
Soru (3) – Riskli alan nedir ?
Cevap:Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı kapsar.
Soru (4) – Riskli yapı tespitinde taşıyıcı sistem özellikleri hangi kata göre belirlenir ?
Cevap:Yapının taşıyıcı sistem özellikleri sadece kritik kat rölevesi ile belirlenebilir.
Soru (5) – Binanıza risk raporu aldırmak için neler yapmanız gerekiyor ?
Cevap: Yapı maliklerinden en az 1 tanesinin tapu ve kimlik fotokopisi ile Bakanlık tarafından lisanslandırılmış olan bürolara başvurması gerekir.
Soru (6) – Risk tespiti yaptırmak isteyen malike diğer maliklerin engel olması halinde ne yapılacak ?
Cevap: Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’ nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.
Soru (7) – Risk raporunu kim onaylar ?
Cevap:Binadan alınacak numunelerle yapılacak tespit neticesinde; yapının riskli ve depreme dayanıksız olduğu tespit edilmesi halinde, ilgili rapor onay için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Soru (8) – Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan risk tespitini kim öder ?
Cevap: Yapı malikleri ve kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır.
Soru (9) – Risk tespiti yaptırmak istediğimiz betonarme binalarda her kattan karot örneği almak gerekir mi ?
Cevap: 6306 sayılı kanun kapsamında sekiz kata kadar olan binalarda yalnızca kritik kattan karot alınması yeterlidir. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.
Soru (10) – Aynı parsel üzerinde 5 blok bulunuyor. 4 tanesi kentsel dönüşümü kabul edip çoğunluğu sağlıyor. Bir blokta 2 malik kabul ediyor. 8 malik kabul etmiyor. Üçte ikilik çoğunluk blok üzerinden mi yoksa parsel üzerinden mi değerlendiriliyor ?
Cevap:Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde bu yapılara ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Her bir yapı için ayrı ayrı üçte ikilik çoğunluk sağlanır. Riskli olan yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için risk tespiti yaptırmayan yapının bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise ifrazına gidilir. İfrazı mümkün değil ise yapının bütünlüğü korunarak uygulama yapılabilir. Tapu kütüğüne sadece riskli yapılar için risklidir belirtmesi işlenir.
Soru (11) – Vatandaşın 1 dönümlük arazisi vardır. Bu arazide 2 katlı küçük bir işyeri bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında işyerinin küçük, arsa m2’si büyük olması nedeniyle, kentsel dönüşümden faydalanabilmek için m2 sınırlaması var mıdır ?
Cevap: 6306 Sayılı Kanun kapsamında herhangi bir metrekare sınırlaması yoktur. Yapının riskli çıkması sonucu, kentsel dönüşümün getirdiği haklardan faydalanabilir.
Soru (12) – Yapının riskli çıkması halinde itiraz başvurusu nereye yapılır ?
Cevap:Söz konusu risk raporu onaylandıktan sonra binadaki tüm kat maliklerine tebligat gönderilir. Rapora karşı, kat maliklerinin 15 gün içindeAltyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine itiraz başvurusu yapabilme hakları vardır.
Soru (13) – Yapının riskli çıkmasına 15 gün içerisinde yapılan itiraz başvurusunun kabul edilmesi halinde ne olur ?
Yapılan itiraz ile Bakanlık tarafından yapının bulunduğu il için yetkilendirilmiş olan teknik heyet tarafından riskli yapı tespit raporu tekrardan incelemeye alınır ve yapı için nihai karar verilir. Teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte yedi üyeli olarak teşkil edilir.
Soru (14) – Riskli yapıya şerh konulması satışa engel midir ?
Cevap:Yapının riskli olduğuna ilişkin raporun bakanlıkça onaylanması ile birlikte, tüm dairelerin tapu kayıtlarına ”Riskli Yapı” şerhi konulmaktadır. Söz konusu şerh, satış işlemine ve diğer tapu işlemlerine engel değildir.Fakat, bu şerhin mevcut olması dairenin satış değerini düşüreceği gibi binada kentsel dönüşüm ve yıkım sürecinin başladığı anlamına gelir.
Soru (15) – Riskli yapı kararı idari yönden kesinleşince ne olur ?
Cevap:Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü, binadaki tüm kat maliklerine tebligat göndererek, binanın 60 gün içerisinde boşaltılmasını ister.
Soru (16) – Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü tarafından verilen 60 günlük sürede bina boşaltılıp, yıkılmadığı takdirde ne olur ?
Cevap:Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü tarafından verilen 60 günlük sürede bina yıkılmadığı takdirde, 30 günlük ek süre verilir. İdare tarafından verilen süreler içinde bina yıktırılmadığı takdirde binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları kesilir. Yani, süresi içinde yıkımı gerçekleşmeyen yapıların kullanımı, fiilen imkansız hale gelmektedir.
Soru (17) – Yıkım ruhsatı nasıl düzenlenir ?
Cevap:İdare tarafından, maliklerden en az birinin başvurusu ile ‘yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden’ diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın düzenlenir.
Soru (18) – Yıkım ruhsatı kaç gün içerisinde düzenlenir ?
Cevap:Yıkım ruhsatı 6 iş günü içerisinde düzenlenir.
Soru (19) – Verilen süre içerisinde yıkım işlemleri gerçekleştirilmeyen riskli yapıları kim yıkar ?
Cevap:Bakanlıkça veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yıkılır veya yıktırılır.
Soru (20) – İlgili riskli yapılarda ”yıkım kararına” itiraz edilebilir mi?
Cevap:Binanın yıkım kararına ve söz konusu kararın dayanağı riskli yapı raporuna karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde ” Yıkım kararının iptali ve Yürütmenin Durdurulması” amacıyla dava açılması mümkündür. Süreci başlatan hukuki belge karot raporu olduğu için, dava ağırlıklı olarak karot raporundaki eksikliklere dayalı olarak açılmalıdır.
Soru (21) – 180 m2 arsamız var. Arsanın içinde 110 m2 kargir binamız var. Kentsel dönüşüm kapsamında binamı yıktığım takdirde 110 m2’lik evimin yerine kaç m2’lik ev yaptırabilirim ?
Cevap: Kentsel dönüşüm kapsamında yenilecek eviniz için 110 m2’ye 110 m2 şartı yoktur. İlgili belediyenin verdiği imar oranında binanızı yenileyebilirsiniz.
Soru (22) – Bina yıkıldıktan sonra yerine yeni binanın yapılabilmesi için üçte ikilik çoğunluğun sağlanması şart mıdır?
Cevap:Kentsel dönüşüm kapsamında, yıkılan binanın yerine yeni binanın inşa edilebilmesi için, yapı maliklerinin hisseleri oranında sağlanan en az üçte ikilik çoğunluğun olması şartı aranır.
Soru (23) – Hisseleri oranında en az üçte ikilik çoğunluğun aldığı karara katılmayan kat maliklerinin hissesi ne olur ?
Cevap:En az üçte ikilik çoğunluğun aldığı karara katılmayan kat maliklerinin hissesi açık artırma ile satışa çıkarılır.
Soru (24) – Açık artırma ile satış ne zaman gerçekleşir?
Cevap:Açık artırma ile satış öncelikli olarak kat maliklerine tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden en az 7 gün sonra, açık artırma ile satış işlemi gerçekleşir.
Soru (25)- Açık artırma ile satışa tüm malikler katılabilir mi ?
Cevap:Açık artırmaya en az üçte ikilik çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Üçte ikilik çoğunluk dışında kalanlar, satışı gözlemci olarak izleyebilmek için salona alınabilirler.
Soru (26) – Açık artırma ile satış işleminde neler olur ?
Cevap:Komisyon başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere, satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Komisyon, rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar.
Soru (27) – Açık artırma ile satış işlemine tek bir paydaş katılması halinde ne olur ?
Cevap: Belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, bu paydaşın vereceği teklif kabul edilir.
Soru (28) – Açık artırma ile satış işlemi gerçekleşmezse ne olur ?
Cevap: Açık artırma ile satış gerçekleşmezse, ilgili yapı Bakanlıkça hazine adına alınır.
Soru (29) – Üçte ikilik çoğunluğun dışında kalan maliklerin, açık artırma ile satış işleminden geri dönüşleri mümkün mü ?
Cevap:Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte ikilik çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte ikilik çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte ikilik çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi komisyonca verilen süre içerisinde imzalayarak Müdürlüğe vermeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır.
Soru (30) – Vatandaş 2008 yılında müteahhitle anlaşma yapmıştır. Şu an kentsel dönüşüm kapsamında binayı yenileyeceklerdir. 2008 yılında müteahhitle yaptığı sözleşme geçerli oluyor mu ? Yoksa yeniden sözleşme yapılması mı gerekmektedir ?
Cevap:Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanacak ise, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.
Soru (31) – Vatandaş kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa şeklinde bırakmak istiyor. Bu durum mümkün müdür?
Cevap: En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Soru (32) – Kira yardımı (2015) ne kadardır ?
Cevap:Kira yardımı olarak 2015 yılı için tasarlanan ücret 735 Türk lirasıdır.
Soru (33) – Kira yardımı süresi ne kadardır ?
Cevap:Kira yardımı süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.
Soru (34) – Kentsel dönüşüm kapsamında kiracılara ne kadar yardım yapılır ?
Cevap:Kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, aylık kira bedelinin iki katı kadar kira yardımı yapılır.
Soru (35) – Kira yardımı için gereken evraklar nelerdir ?
Cevap: Malikler için ; başvuru formu, nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi, tapu belgesi aslı ve fotokopisi, taşınmaza ait güncel tapu kaydı, adrese dayalı nüfus kayıt örneği, kamu bankalarına ait (IBAN) numarasını gösteren hesap cüzdanı fotokopisi, son üç aya ait eletrik, su ve doğalgaz faturalarından birinin aslı
Kiracılar için; başvuru formu, nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi, riskli binada olduğunu gösterir son üç aya ait elektrik, su ve doğalgaz faturalarından birinin aslı, yeni adrese dayalı nüfus kayıt örneğinin aslı, riskli yapı belirtme yazısının fotokopisi, kamu bankalarına ait (IBAN) numarasını gösteren hesap cüzdanı
Soru (36) – Aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılabilir mi?
Cevap:Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Soru (37) – Kira yardımından faydalanabilmek için hangi şartlar aranır ?
Cevap: Kira yardımından faydalanabilmek için hak sahiplerinden ikamet şartı aranır. Bu şart, ilgili faturalar ile kanıtlanır.
Soru (38) – Bir dairem ve işyerim var. Hem dairem hem de işyerimden kira yardımı alabilir miyim ?
Cevap: Faiz desteğinden faydalananlar kira yardımından, kira yardımından faydalananlar ise faiz desteğinden faydalanamaz. Bu nedenle, hem daire hem de işyeriniz için kira yardımı alabilirsiniz.
Soru (39) – Kentsel dönüşüm kapsamında kredi desteği alabilmek için hangi bankalara başvurabilirim?
Cevap: Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. Bu bankalar;
İş Bankası, DenizBank, AKBANK, HALKBANK, Türkiye Finans, VakıfBank, YapıKredi, BANKASYA, TEB, Garanti, Şekerbank, alBaraka, KUVEYTTÜRK, ZİRAAT BANKASI, FİNANSBANK, ING BANK, A Bank, olarak belirlenmiştir.